Чтобы не пропали. В какую недвижимость вложить накопления?
Для сохранения и преумножения финансовой «подушки безопасности» есть несколько способов — от банковских вкладов до фондовых рынков. Наиболее понятным, хоть и консервативным, считается инвестирование в недвижимость. Эксперты aif.ru пояснили, на что обратить внимание при выборе объектов.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость?
«Качественные объекты не теряют в цене. Возьмите популярные товары: недвижимость, земельные участки, автомобили — по ним не бывает резких откатов стоимости. Если и встречается дисконт, то это разовые акционные предложения. Поэтому вложить сбережения в квадратный метр будет рациональным решением, тем более, что многие инвесторы покупают объект, чтобы сдавать в аренду и уже потом перепродавать по подросшей стоимости», — поясняет бизнес-аналитик Денис Стукалов.
Самое существенное ограничение, которое есть для потенциальных инвесторов в недвижимость, — это минимально необходимая сумма. И если для регионов и не слишком дорогих городов-миллионников это 1,8-2 млн рублей, то для Москвы входной порог в 5-6 раз выше. Разумеется, если речь идет именно о ликвидных объектах.
Какую новостройку выбрать?
Рассматривая объект на первичном рынке, инвесторы чаще всего ориентируются на скорую перепродажу. Цены на первичном рынке пока продолжают рост, но перед покупкой квартиры в новостройке нужно учитывать три фактора: локацию, стадию готовности объекта и репутацию застройщика.
«Я практически уверен, что в сентябре многие российские застройщики поднимут прайсы, а затем, вероятно, сделают это в ноябре, — комментирует руководитель компании „Dan-Недвижимость“, член Национального совета Российской гильдии риэлторов Валентин Корытный. — Выгоднее всего инвестировать в проект на нулевой стадии. Когда объект готов на 25-30%, инвестировать может быть поздновато: есть риск того, что человек не сможет продать объект с той выгодой, на которую изначально рассчитывал».
Валентин Корытный напоминает, что покупателю новостройки лучше уточнить градостроительные планы муниципалитета на данную территорию. Подстегнуть цены на жилье может, например, развитие метрополитена.
«Одна из стратегий — купить объект в крупном современном жилом комплексе, где через 3-4 года появится станция метро. К моменту открытия станции недвижимость в этой локации может подорожать вдвое. Этим пользуются инвесторы, которые имеют достаточно накоплений для покупки квартир в таких городах, как Москва или Санкт-Петербург», — уточняет эксперт.
Генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев добавляет: если покупатель приходит с наличными деньгами, то можно рассчитывать на скидку до 10-20%. Также стоит обратить внимание на недвижимость в городах России с высоким потенциалом роста. В последнее время, например, ощутимо росли цены в Краснодаре, Сочи, Казани, Самаре, Саратове и других городах. 
Насколько выгодно покупать вторичку?
Эксперты сходятся во мнении: единой формулы не существует. Неважно, покупает ли человек квартиру в новостройке или берет вторичное жилье: считать выгоду нужно в каждом отдельном случае. Плюсы вторички в том, что покупатель сможет буквально сразу сдавать ее в аренду и совокупная доходность такого объекта может оказаться выше, чем в новостройке.
«Есть вариант, когда вы покупаете какой-нибудь недооцененный объект, за короткое время проводите его апгрейд, а затем перепродаете по более высокой цене. Но обывателю такая схема обычно не подходит, — говорит Павел Самиев. — Можно рассмотреть квартиру в удачной локации, с хорошей транспортной доступностью, в современном жилом комплексе. На этапе выбора нужно отсекать аварийное и старое жилье, которое не попадает под программу реновации, а также нестандартные в техническом и юридическом плане объекты. Например, бывшие технические помещения, переоборудованные под жилой объект. Здесь возможны юридические нюансы, их нужно подробно изучать».
Если говорить о технических характеристиках объекта, то самый очевидный вариант для инвестиций — это студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры. Возможно, они не растут в цене так быстро, как раньше, но на них почти всегда легко найти арендаторов и новых покупателей.
Можно ли заработать на покупке коммерческой недвижимости?
Наиболее удобным инструментом может стать покупка качественных торговых площадей street retail. Независимый аналитик Денис Стукалов уточнил, что число запросов на приобретение таких объектов на первых этажах зданий стало расти. Причем покупатели ищут квадратные метры для сдачи в аренду: при грамотно выбранном помещении можно получать солидный и стабильный доход.
Эксперт называет критерии, которым должен соответствовать ликвидный объект в сегменте street retail.
«В идеале это должно быть помещение в современном жилом комплексе, на первой линии застройки и на первом этаже, — поясняет он. — Хорошо, если в 500 метрах есть жилые кварталы с населением от 5,5 тысяч человек. Важно, чтобы рядом проходили утренний, дневной и вечерний трафики, иначе выбор арендаторов впоследствии будет слишком узким».
Что касается технических требований, то можно выбрать помещение площадью от 100 кв.м с высотой потолков 3 м, достаточными энергомощностями и возможностью обустроить витрины.
Квартира для инвестиций в 2023 году
Сколько нашим гражданам ни рассказывают про разные виды инвестиций, а большинство все равно уверены, что нет ничего надежнее хорошей квартиры. Специалисты подтверждают: в нынешней ситуации граждане в целом правы. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Вместе со специалистами разбираем, как правильно выбрать квартиру для инвестиций в 2023 году.
Как выбрать квартиру для инвестиций
Есть ли квартиры, которые будут с наибольшей вероятностью расти в цене всегда, независимо от обстоятельств? Риэлторы утверждают — есть. Даже когда все рушится и недвижимость в целом дешевеет, находится жилье, которое дорожает или как минимум не падает в цене. Оно отвечает потребностям абсолютного большинства покупателей, а потому на него всегда будет если не очередь, то уж точно хотя бы какие-то желающие. Вот признаки, которым должна отвечать такая квартира.
- Близко к метро (не далее 10 минут пешком) в городах, где оно есть, либо к железнодорожной или автостанции, удобный выезд на основные транспортные развязки (типа Третьего кольца в Москве).
- Рядом есть садик, школа, больница, крупный торговый центр.
- Дом относительно новый. Квартиры советской эпохи нынче продаются плохо. Исключение — сталинки.
- Материал — кирпич или монолит (не панель). Это связано в том числе и с возможностями перепланировки, в панели ограничений больше.
- Не первый и не последний этаж, не угловая квартира.
- Золотая середина с точки зрения метража и планировки. Нет — маленькой кухне (по нынешним понятиям, маленькая — это меньше 8 кв. м), длинному коридору, смежным комнатам, совмещенному санузлу. Да — квадратным (не вытянутым) комнатам, лоджии, рабочей зоне, гардеробной или кладовке.
Также нет — слишком большому метражу. Самые востребованные — хорошо спланированные и функциональные однушки и так называемые евродвушки (квартира-студия с отдельной спальней и гостиной, совмещенной с кухней). Их проще всего и сдавать. - Парки, зоны отдыха поблизости, хорошая экология — этому сейчас люди уделяют все больше внимания.
Не должно быть рядом:
• промзоны,
• крупной автомагистрали,
• свалки. - Удобный, чистый, не проходной двор, парковка.
- Есть некая изюминка. Например, панорамный вид из окна.
Где лучше купить квартиру для инвестиций
Расхожее убеждение — если уж вкладываться, то в столичное жилье. Все остальное — несерьезно. Эксперты готовы с этим поспорить.
— С точки зрения инвестиций в квартиры Москва и Питер — не единственные привлекательные города. Главное — чтобы это был город, где население стабильно растет, — подсказывает аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. — Сегодня быстрее всех растут южные города, а также отдельные населенные пункты в Московской и Ленинградской областях, некоторые города Западной Сибири. Например, население Краснодара за 20 лет увеличилось в 1,5 раза, а цены на недвижимость — в 11 раз. Москва за то же время прибавила только четверть населения и порядка 10 раз в цене.
К слову, вот несколько городов, где, по данным федерального портала «Мир квартир», в январе — сентябре этого года цена квадратного метра в новостройках росла примерно вдвое быстрее, чем в Москве (+7,3%): Сочи (+16,6%), Севастополь (+15,5%), Тюмень (+15,4%), Калининград (+12,6%), Ростов-на-Дону (+14,1%).
это интересно
Куда вложить деньги в кризис в 2023 году
Лучшие варианты вложения денег в кризис в 2023 году. Эксперт по финансовому планированию расскажет, как сохранить сбережения
Новостройка или вторичка
Здесь многое зависит от выбранной стратегии. Если хочется получить навар, не откладывая это дело надолго, специалисты однозначно рекомендуют выбирать новостройки. По мере того, как новый жилой комплекс строится, стоимость квартир в нем растет. И это самый популярный способ заработка на недвижимости: вложиться, когда продажи в доме только открыты, и перепродать, когда дом практически готов.
— В среднем рост цены на квартиру, купленную на этапе котлована, начинается от 15% и достигает 30% годовых, — говорит финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский. — Но следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно, чтобы он перешел на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, это обеспечит безопасность вложенных средств. Также важно успеть продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, так как потом предложение вырастет и по максимальной цене вы ее уже не продадите.
В остальных случаях с гарантиями, что за два-три-четыре года цена квартиры точно вырастет, сложнее. Ведь это зависит еще и от экономической ситуации, платежеспособного спроса, ставок по ипотеке и т. п.
— С наибольшей вероятностью расти в цене будут квартиры в районах с богатыми перспективами, — утверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. — Например, тех, где пока нет метро, но оно строится. Появление поблизости крупного торгово-развлекательного центра, парка также повысит шансы выгодно перепродать жилье. Обычно дорожает недвижимость в престижных районах, где спрос превышает предложение.
Правда, не всегда просто сыграть на этих факторах, если вы не профессиональный инвестор, а о постоянно меняющихся градостроительных планах узнаете из новостей в СМИ — когда о них уже узнали все. Взять метро. Как объясняют эксперты, если о планах где-то его построить уже все говорят, не сомневайтесь — близость к метро в этом районе заложено в цены авансом (следующего подорожания можно ожидать только в момент, когда станцию введут в эксплуатацию).
это интересно
Как начать инвестировать с нуля
Пошаговая инструкция для начинающих инвесторов. Вместе с экспертом мы расскажем, как начать инвестировать с нуля и получить возможность хорошо зарабатывать.
Прибыль от сдачи в аренду
В целом важны все те же признаки ходовой квартиры. Но есть свои нюансы.
В частности, если речь о новостройке, эксперты рекомендуют выбирать варианты уже с готовой, чистовой, отделкой.
— Это позволит сэкономить не только деньги на ремонт, но и время, — советует коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. — После приемки и получения ключей останется только приобрести мебель — и квартира готова к заселению.
Специалисты обращают внимание и еще на такой момент. Если в районе идет активное новое строительство, возводится сразу несколько жилых комплексов, то в перспективе цены на аренду там могут упасть. Очень многие владельцы новых квартир захотят их сдавать.
— Хорошо бы определиться с портретом будущего арендатора. Если вы планируется сдавать квартиру студентам, то нужно выбирать дома поблизости от учебных заведений (лучше, если в районе их будет несколько), с развитой развлекательной инфраструктурой поблизости. Если делается ставка на семьи с детьми, будет плюсом присутствие рядом поликлиник, детских садов и школ, а также парков. При этом лучше выбирать дома в удобных, но недорогих районах, поскольку бюджет у таких арендаторов часто ограничен, — добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — Если же речь идет о краткосрочной аренде и туристах, есть смысл выбрать небольшие апартаменты в центре или недалеко от значимых достопримечательностей. Хорошо подойдут и новостройки рядом с крупными железнодорожными вокзалами.
Нынешний год оказался необычным. Ожидания были, что из-за коронакризиса цены на недвижимость практически рухнут. А получилось наоборот. Одновременно и ипотека подешевела, и ставки по банковским вкладам упали — и на рынке жилья во многих городах вместо кризиса случился инвестиционный бум. Но насколько можно рассчитывать на такое в будущем?
— Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции, — говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Скорее это средство для сохранения сбережений. И перспектива обеспечить себе дополнительный доход, который позволит достойно жить на пенсии. Рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в начале 2000-х гг., был связан не только с экономическим ростом, но и с существенным снижением цены квадратного метра сразу после кризиса 1998 года. Сегодня таких предпосылок нет. А с учетом развития ипотечного кредитования в России трудно ожидать и реально больших арендных ставок. Тем не менее, если сравнивать со ставками по банковским депозитам и инвестиционными успехами большинства негосударственных пенсионных фондов и ПИФов… Консервативные вложения в привычную недвижимость выглядят куда более привлекательными.
Источник https://aif.ru/money/mymoney/chtoby_ne_propali_v_kakuyu_nedvizhimost_vlozhit_nakopleniya
Источник https://www.kp.ru/money/investitsii/kvartira-dlya-investitsij/