25 лучших стран для инвестирования в недвижимость

Содержание

Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

В этой статье объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору. Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

  1. Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
  2. У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
  3. Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.

Что дает зарубежная недвижимость

Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.

Прямое владение объектом

Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.

Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.

Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.

Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.

Доли в портфеле траста, REIT

REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.

Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.

Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.

Читать статью  AvanChange. Инновационный онлайн обменник

Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.

Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.

Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.

Фонд прямых инвестиций, REPE

REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.

Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.

Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.

Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.

Краудфандинг

Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:

Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%

Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%

Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.

Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.

Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.

Минусы: инвестор не влияет на проект.

Сравнение инвестиций в недвижимость

Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

25 лучших стран для инвестирования в недвижимость

Мы подготовили для вас ориентировочный рейтинг из стран с лучшими условиями для владения инвестиционной недвижимостью. Список основывается на показателях стоимости аренды, доходности аренды и подоходного налога с аренды. Кроме того, здесь учитываются сторонние факторы (геополитические, культурные, социальные и т.п.)

25 место – Турция

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 3,62%
Налоговая ставка: 21,94%
Стоимость аренды: $1,128

Турция оказалась на последней позиции нашего рейтинга, потому что имеет низкую доходность аренды, а налоговая ставка в республике выше, чем в 80% исследованных стран.

24 место – Латвия

Доходность аренды: 3,8%
Налоговая ставка: 17,25%
Стоимость аренды: $1,074

С доходностью аренды в 3,8% и налоговой ставкой 17,25% Латвия, очевидно, станет не лучшим вариантом для вашего первого вложения, если вы, конечно, не имеет в стране связи.

23 место – Португалия

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 5,45%
Налоговая ставка: 26,44%
Стоимость аренды: $1,939

Португалия хороша по двум показателям – арендной плате и доходности, однако очень высокая налоговая ставка не позволяет ей забраться в верхнюю двадцатку этого списка. У Португалии самые высокие налоги на аренду из стран, которые мы вам представляем. Фактически, португальцы вынуждены платить даже больше налогов, чем американцы. Инвестиции в недвижимость в этой стране, не самый лучший вариант из представленных.

Читать статью  Как купить акции американских компаний в Беларуси

22 место – Мальта

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 4,35%
Налоговая ставка: 23,33%
Стоимость аренды: $2,229

На Мальте высокие цены на аренду жилья, а доходность – лучше, чем у 65% представленных в исследовании стран. Но налоги очень высоки, а цены на недвижимость в регионе постоянно растут, поэтому без обширного опыта в данной сфере лучше выбирать более удобные и надёжные варианты.

21 место — Колумбия

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 6,51%
Налоговая ставка: 24,75%
Стоимость аренды: $1,548

Относительно большая доходность в размере 6,51% является хорошей компенсацией за высокую налоговую ставку (третий показатель среди стран, упомянутых в этой статье). За счёт этого продукты и другие товары или услуги становятся более доступными в сравнении с покупательской способностью.

20 место – Аргентина

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 4,48%
Налоговая ставка: 14,7%
Стоимость аренды: $1,490

Двадцатку самых приятных для инвестиций в недвижимость государств открывает Аргентина. Она отличается одной из самых дружелюбных налоговых систем для такого рода деятельности – всего 14,7%. Вкупе с 4,48% доходности это делает южноамериканскую республику довольно хорошим выбором.

19 место – ЮАР

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 3,88%
Налоговая ставка: 12,8%
Стоимость аренды: $1,636

Несмотря на довольно скромный показатель доходности и высокий налог, Южная Африка имеет достаточно крупный размер арендной платы, чтобы стать хорошим вариантом для вложения денег в недвижимость. За счёт небольшой стоимости жизни она гораздо лучше подходит для тех, кто хочет к пенсии поменять место жительства.

18 место – Марокко

Доходность аренды: 5,52%
Налоговая ставка: 10,7%
Стоимость аренды: $854

По законам королевства Марокко иностранцам запрещено покупать землю для сельскохозяйственной деятельности, но приобретать инвестиционную недвижимость можно. Здесь и доходность довольно хорошая, и эффективная налоговая ставка низкая, но средний показатель стоимости аренды – один из самых низких среди стран нашего рейтинга. В целом, Марокко – перспективный вариант для тех, кто умеет ждать.

17 место – Канада

Доходность аренды: 3,98%
Налоговая ставка: 25%
Стоимость аренды: $3,740

Канада входит в пятёрку стран с самой низкой доходностью аренды и находится на втором месте по величине подоходного налога, однако здесь можно найти по-настоящему дешёвую недвижимость, не требующую большой работы по благоустройству. Кроме того, $3,740 месячного дохода всё-таки позволяют поместить страну в середину рейтинга, а не в конец.

16 место – Испания

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 4,7%
Налоговая ставка: 19%
Стоимость аренды: $2,531

На первый взгляд, инвесторов должны отталкивать высокая налоговая ставка и относительно низкая прибыль аренды недвижимости. Однако Испании – это хороший вариант для владения, учитывая высокую покупательскую способность и открытость страны к эмигрантам. А ещё в этом королевстве один из самых высоких показателей стоимости аренды.

Подобрать и купить недвижимость в Испании вы можете на сайте международного портала недвижимости JustReal.ru. Портал оказывает комплексную профессиональную помощь в приобретении недвижимости за рубежом. Каталог недвижимости в Испании насчитывает несколько тысяч вариантов.

15 место – Греция

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 4,17%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $1,460

Несмотря на то, что Греция находится на седьмом месте по доходности аренды, она предлагает эффективную налоговую ставку ниже, чем у большинства стран в этом списке, поэтому её определённо можно рассматривать в качестве варианта для прироста ваших вложений.

14 место – Венгрия

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 5,24%
Налоговая ставка: 13,5%
Стоимость аренды: $1,621

Венгрия имеет развитую индустрию недвижимости и привлекательный показатель доходности, поэтому, как и начинающим, так и опытным инвесторам стоит обратить внимание на её потенциал. Кроме того, Венгрия входит в десятку стран с наиболее лояльной налоговой политикой.

13 место – Болгария

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 6,24%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $997

Несмотря на то, что цена аренды в Болгарии еле-еле не дотягивает до тысячи долларов в месяц, в сравнении с другими странами, она имеет очень хорошую доходность аренды и довольно лояльно облагает арендодателей налогами. Инвестиционный потенциал болгарской недвижимости также увеличивают 6,24% доходности и развитая туристическая инфраструктура.

Читать статью  Инвестиции и экономический рост — взаимосвязь, значение, влияние и типы

12 место – Хорватия

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 5,43%
Налоговая ставка: 8,4%
Стоимость аренды: $1,320

Хорватия – это одна из стран с самыми приятными правилами налогообложения в мире, поэтому цифра в $1,320 дохода от аренды довольно внушительна. Эту республику можно смело относить к категории крепких середнячков, подходящих для «свежих» и матёрых инвесторов.

11 место – Германия

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 3,99%
Налоговая ставка: 2,71%
Стоимость аренды: $1,769

Германия – это просто налоговый рай для инвестора. Кроме того, здесь относительно высокая покупательская способность и низкая стоимость жизни. В этом кроется причина популярности страны среди эмигрантов и инвесторов в недвижимость. Всего 2,71% налогов доходность даже в 3,99% делают очень хорошим вариантом для вложения.

10 место – Кипр

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 5,12%
Налоговая ставка: 0%
Стоимость аренды: $966

Десятку стран с самыми благоприятными условиями открывает Кипр. Помните, что мы написали про налоги в Германии? Забудьте. Здесь их вообще нет, пока вы не заработаете свои первые $23,399. Благодаря этому даже низкая арендная плата не делает страну менее привлекательной – ведь 5,12% доходности остаются с вами.

9 место – Франция

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 2,79%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $4,379

Во Франции самая высокая арендная плата среди стран, которые упоминаются в этом рейтинге. Благодаря этому она находится на девятом месте, несмотря на жалкие 2,79% доходности. Тем более, что эффективная налоговая ставка здесь ниже, чем в таких европейских странах, как Ирландия и Испания.

8 место – Ирландия

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 6,64%
Налоговая ставка: 10,05%
Стоимость аренды: $2,077

Высокая арендная плата и хорошая доходность делают Ирландию хорошим выбором для инвестиции в недвижимость, даже если у вас нет большого опыта в этой сфере. Ещё здесь довольно лояльная система налогообложения. Однако не стоит забывать об осторожности ввиду повышения цен на недвижимость.

7 место – Таиланд

Доходность аренды: 5,13%
Налоговая ставка: 2,73%
Стоимость аренды: $2,029

Несмотря на средний показатель доходности (5,13%) Таиланд остаётся одной из лучших стран, если вы ищете возможности инвестиции в недвижимость. 5,13% — это средний показатель. В «рыбных» местах вроде центра Бангкока он будет достигать 8%. Прибавляем к этому очень низкую ставку налогообложения и неплохую цену арендной платы, и получаем хороший вариант с развитой туристической инфраструктурой.

6 место – Барбадос

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 5,48%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $2,501

Барбадос попадает в шестерку стран этого списка с лучшей арендной платой, а также предлагает инвесторам приятные условия налогообложения. Это компенсирует скромный показатель доходности, и даёт региону хороший потенциал. Главное, не забыть получить разрешение на покупку инвестиционной недвижимости от Центрального банка страны.

5 место – Индонезия

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 8,61%
Налоговая ставка: 20%
Стоимость аренды: $2,486

В Индонезии один из самых высоких показателей доходности аренды, но в то же время и высокий подоходный налог. Тем не менее арендная плата относительно высока, и эта страна входит в ТОП-5 лучших вариантов для инвестиции в недвижимость.

4 место – Панама

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 5,75%
Налоговая ставка: 2,08%
Стоимость аренды: $2,075

Панама сочетаем в себе неплохую стоимость аренды, приличный процент доходности, а также очень выгодную ставку подоходного налога. Поэтому она входит в число лучших вариантов для инвестиционной недвижимости. Здесь хорошо защищают права собственности иностранцев и действует поощрительная программа для них.

3 место – Коста-Рика

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 7,48%
Налоговая ставка: 5,16%
Стоимость аренды: $1,450

Несмотря на то, что в Коста-Рике относительно невысокие цены на аренду, она имеет достаточно высокий показатель доходности. Налоговая ставка также очень низкая – и является одной из лучших среди остальных стран привлекательных для инвестиций в недвижимость.

2 место – Объединённые Арабские Эмираты

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 5,19%
Налоговая ставка: 5%
Стоимость аренды: $3,070

В ОАЭ крайне много возможностей для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Это обусловлено не только низкой налоговой ставкой и высокой арендной платой, но и хорошей цифрой доходности. И, конечно, в Эмиратах очень хорошая покупательская способность.

1 место – Филиппины

инвестиции в недвижимость

Доходность аренды: 6,13%
Налоговая ставка: 4,06%
Стоимость аренды: $2,422

При низкой стоимости жизни на Филиппинах и впечатляющей доходности в 6,13% страна является очень и очень привлекательным вариантом даже для инвесторов без опыта. Здесь очень дружелюбная система налогообложения и хороший размер арендной платы. Потенциал инвестиций усиливается экономической и туристической привлекательностью региона.

Источник https://realty.rbc.ru/news/5efae75b9a794784e7d5df53

Источник https://invlab.ru/investicii/investicii-v-nedvizhimost/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *